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土地權屬調查 發布時間:
2017-06-08
           來源:
昆明云金地科技有限公司
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發布時間:
2017-06-08
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1.土地權屬

1.1土地權屬的含義
  土地產權是土地制度的核心。土地制度對于土地權利的種種約束表現為土地產權的約束。土地產權也像其他財產權一樣,必須得到法律的保證。土地權屬是指土地產權的歸屬,是存在于土地之中的排他性完全權利。它包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。土地權屬與勞動人民的生產、生活及社會活動、思想意識等密切相關,是國家經濟結構和社會安定的基礎。

1.1.1 土地所有權
  所有權是所有制在法律上的表現,即從法律上確認人們對生產資料和生活資料所享有的權利。土地所有權是土地所有制在法律上的表現,具體是指土地所有者在法律規定的范圍內對土地擁有占有、使用、收益和處分的權利,包括與土地相連的生產物、建筑物的占有、支配、使用的權利。土地所有者除上述權利外,同時有對土地的合理利用、改良、保護、防止土地污染、防止荒蕪的義務。

  新中國成立以來,土地的所有權關系經歷了三個階段:
  (1) 新中國成立之初至1957年,建立了土地國有和農民勞動者所有并存的土地所有權關系。

  (2) 1958至1978年,建立了土地全民所有和農村勞動群眾(農業社、人民公社)集體所有并存的土地所有權關系。

  (3) 1978年以后,我國城鄉進行了經濟體制改革,建立了土地全民所有和農村集體所有的土地所有權關系,同時,進一步明確了土地所有權與使用權分離的土地使用制度。

  按我國現行的法律規定,城市市區的土地屬于國家所有;農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有;土地所有權受國家法律的保護。

1.1.2土地使用權
    土地使用權是指依照法律對土地加以利用并從土地上獲得合法收益的權利。按照有關規定,我國的政府、企業、團體、學校、農村集體經濟組織以及其他企事業單位和公民,根據法律的規定并經有關單位批準,可以有償或無償使用國有土地或集體土地。

  土地使用權是根據社會經濟活動的需要由土地所有權派生出來的一項權能,兩者的登記人可能一致,也可能不一致。當土地所有權人同時是使用權人的時候,稱為所有權人的土地使用權;當土地使用權人不是土地所有權人的時候,稱之為非所有權人的土地使用權。二者的權利和義務是有區別的。土地所有權人可以在法律規定的范圍內對土地的歸宿做出決定。

1.1.3土地權屬主
  所謂土地權屬主(以下簡稱權屬主,或權利人)是指具有土地所有權的單位和土地使用權的單位或個人。
  在我國,根據土地法律的規定,國家機關、企事業單位、社會團體、“三資”企業、農村集體經濟組織和個人,經有關部門的批準,可以有償或無償使用國有土地,土地使用者依法享有一定的權利和承擔一定的義務。
  依照法律規定的農村集體經濟組織可構成土地所有權單位。鄉、鎮企事業單位,農民個人等可以使用集體所有的土亍?br>
  集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊,核發土地權利證書,確認所有權和使用權。
  單位和個人依法使用的國有土地,由縣級或縣級以上人民政府登記造冊,核發土地使用權證書,確認使用權;其中,中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關,由國務院確定。
  確認林地、草原的所有權或者使用權,確認水面、灘涂的養殖使用權,分別依照森林法、草原法和漁業法的有關規定辦理。
1.2土地權屬的確認方式
  所謂土地權屬的確認(簡稱確權)是指依照法律對土地權屬狀況的認定,包括土地所有權和土地使用權的性質、類別、權屬主及其身份、土地位置等的認定。確權涉及用地的歷史、現狀、權源、取得時間、界址及相鄰權屬主等狀況,是地籍調查中一件細致而復雜的工作。一般情況下,確權工作由當地政府授權的土地管理部門的主持,土地權屬主(或授權指界人)、相鄰土地權屬主(或授權指界人)、地籍調查員和其他必要人員都必須到現場。具體的確認方式如下:

  (1) 文件確認。它是根據權屬主所出示并被現行法律所認可的文件來確定土地使用權或所有權的歸屬,這是一種較規范的土地權屬認定手段,城鎮土地使用權的確認大多用此方法。

  (2) 慣用確認。它主要是對若干年以來沒有爭議的慣用土地邊界進行認定的一種方法,是一種非規范化的權屬認定手段,主要適用于農村和城市郊區。在使用這種認定方法時,為防止錯誤發生,要注意以下幾點:一是尊重歷史,實事求是,二是注意四鄰認可,指界簽字,三是不違背現行法規政策。

  (3) 協商確認。當確權所需文件不詳,或認識不一致時,本著團結、互諒的精神,由各方協商,對土地權屬進行認定。

  (4) 仲裁確認。在有爭議而達不成協議的情況下,雙方都能出示有關文件而又互不相讓的情況下,應充分聽取土地權屬各方的申述,實事求是地、合理地進行裁決,不服從裁決者,可以向法院申訴,通過法律程序解決。

1.3土地權屬的確認


1.3.1農村地區(含城市郊區)土地所有權和使用權的確認
  農村土地所有權和使用權的確認涉及村與村、鄉與鄉、鄉村與城市、村與獨立工礦及事業單位的邊界等。它不但形式復雜,而且往往用地手續不齊全。因此,應將文件確認、慣用確認、協商確認或仲裁確認幾種方式結合起來確認農村土地所有權和使用權。對完成了土地利用現狀調查的地區,其調查成果的表冊和圖件是很有說服力的確權文件的,應予承認。

  鐵路、公路、軍隊、風景名勝區和水利設施等用地,其所有權屬國家,使用權歸各管理部門。由于這些用地分布廣泛,并且比較零亂,其權屬邊界比較復雜。在進行土地權屬調查時,按照土地使用原則和征地或撥地文件確認土地的使用權和所有權。

1.3.2 城市土地使用權的確認
  城市的土地所有權為國家所有,權屬主只有土地使用權。城市土地使用權主要按以下述文件確認:

  (1) 單位用地紅線圖。紅線圖是指在大比例尺的地形圖上標繪用單位的用地紅線,并注有用地單位名稱、用地批文的文件名、批文時間、用地面積、征地時間、經辦人和經辦單位印章等信息的一種圖件。紅線圖的形成經過建設立項、上級機關批準、用地所在市縣審批、城市規劃部門審核選址、地籍管理部門和建設用地部門審定和辦理征(撥)地手續、再由城市勘測部門劃定紅線等一系列法定手續。紅線圖是審核土地權屬的權威性文件。在進行地籍調查時,可根據該紅線圖來判定土地權屬,并到實地勘定用地范圍的邊界。

  (2) 房地產使用證。包括地產使用證、房地產使用權證或房產所有權證。1949年以來的幾十年中,有的城市曾經核發過地產使用證。1978年至1986年,城市房地產部門組織過地籍測量,繪制過房產圖,并發放過房地產使用權證或房產所有權證。這些文件可作為確權依據。

  (3) 土地使用合同書、協議書、換地書等。1949年至1986年的幾十年中,企事業單位之間的調整、變更,企事業單位之間的合并、分割、兼并、轉產等情況,它們所簽訂的各種形式的土地使用合同書、協議書、換地書等,本著尊重歷史、注重現實的原則,可作為確權文件。

  (4) 征(撥)地批準書和合同書。1949年至1982年,企事業單位建設用地采取征(撥)地制度。權屬主所出示的征(撥)地批準書和合同書,可作為確權文件。

  (5) 有償使用合同書(協議書)和國有土地使用權證書。1986年之后,國家進一步明確了土地所有權與使用權分離的制度,改無償使用土地為有償使用土地。政府土地管理部門為國有土地管理人,以一定的使用期限和審批手續,對土地使用權進行出讓、轉讓或拍賣。所簽訂的有償使用合同書(或協議書)和發放國有土地使用權證是土地使用權確認的文件。

  (6) 城市住宅用地確權的文件。現階段我國的城市住宅有三種所有制,即全民所有制住宅、集體所有制住宅和個人所有制住宅。一般情況下,住宅的權屬主同時是該住宅所座落的土地的權屬主。單位住宅用地根據其征(撥)地紅線圖和有關文件確權;個人住宅用地(含購商品房住宅)根據房產證、契約等文件確權;獎勵、贈與的房屋用地應根據獎勵證書、贈與證書和有關文件(如房產證)確認土地使用權。『TOP』

2.土地劃分與編號
  
  要達到科學管理土地的要求,地籍必須建立地塊標識系統,包括土地的劃分規則和編號系統。這不僅有利于土地利用規劃、計劃、統計與管理,而且便于資料整理以及信息化、自動化管理,便于檢索、修改、存儲、利用。

2.1土地劃分
  土地劃分是指為滿足土地管理工作的需要所確定的地塊所屬地域上的空間層次。根據我國國情,劃分的空間層次應與行政管理系統相一致。

2.1.1城鎮地區土地劃分
  首先按各級行政區劃的管理范圍進行劃分土地,城鎮可劃分區和街道兩級,在街道內劃分宗地(地塊)。當街道范圍太大時,可在街道的區域內,根據線狀地物,如街道、馬路、溝渠或河道等為界,劃分若干街坊,在街坊內劃分宗地(地塊);若城鎮比較小,無街道建制時,也可在區或鎮的管轄范圍內,劃分若干街坊,在街坊內劃分宗地(地塊)。對城鎮,完整的土地劃分就是××省××市××區××街道××街坊××宗地(地塊)。

2.1.2農村地區土地劃分
  按我國目前農村行政管轄系統,未級行政區是鄉(鎮),按城鎮模式,完整的土地劃分應是××省××縣(縣級市)××鄉(鎮)××行政村××宗地(地塊)××圖斑。

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